Processo de regularização de Condomínios no DF está paralizado a 4 anos
Depois de décadas de batalhas judiciais, há quatro anos, o Governo do Distrito Federal começou a regularizar os condomínios construídos em terras públicas. Com autorização do Supremo Tribunal Federal, que liberou a venda direta aos ocupantes, a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) legalizou 420 terrenos em 2007. Os moradores de quatro condomínios da etapa 1 do Setor Jardim Botânico conseguiram as escrituras dos imóveis, depois de pagarem cerca de R$ 80 mil por lote. Apesar do avanço que a medida representou, a regularização fundiária de parcelamentos de classe média construídos em áreas da Terracap está paralisada desde de então. Em 2011, um dos principais desafios do Executivo local será a retomada das vendas diretas.
Na última matéria da série de reportagens sobre os avanços e obstáculos no processo de legalização de terras no Distrito Federal, o Correio mostra a situação dos parcelamentos erguidos em áreas de propriedade do GDF. Hoje, o principal empecilho é a resistência da comunidade, que recorreu à Justiça para barrar o processo de legalização. Na maioria dos parcelamentos classificados como de propriedade da Terracap, os moradores questionam a titularidade das terras e afirmam que os terrenos são particulares. Com base nesse argumento, líderes comunitários dos cinco condomínios da etapa 2 do Setor Jardim Botânico pediram a impugnação do registro. Quando a Terracap tentou obter, no cartório, as escrituras dos 2,3 mil imóveis da área, os moradores conseguiram impedir o GDF de registrar o parcelamento para, posteriormente, vender os imóveis.
Para conseguir a documentação dos condomínios Mirante das Paineiras, Parque e Jardim das Paineiras, Estância Jardim Botânico II, Jardim Botânico I e Jardim Botânico VI, o governo terá que esperar uma decisão da Vara de Desenvolvimento Urbano e Fundiário ou deverá buscar um consenso com quem vive nesses locais. Mas uma solução negociada parece difícil, já que a legislação determina a avaliação dos lotes por preço de mercado e os moradores só aceitam pagar pelos terrenos se forem estabelecidos valores de terra nua.
O síndico do condomínio Mirante das Paineiras, Onélio Teles, explica que o ideal é esperar pela determinação da Justiça. “Se o Judiciário entender que a área é particular, vamos buscar as nossas escrituras com mais rapidez. Mas, se houver uma decisão afirmando que a terra é pública, exigiremos nosso direito de pagar o valor final desconsiderando toda a infraestrutura que nós construímos com o nosso dinheiro”, justifica Onélio.
Antes de registrar os imóveis da etapa 1 do Setor Jardim Botânico, a Terracap teve que esperar quase uma década por uma decisão judicial. Lá, também houve impugnações, mas a Justiça autorizou o governo a registrar os terrenos, ao final do processo. Depois da criação da Vara de Desenvolvimento Urbano e Fundiário, a expectativa é que o caso ande mais rápido desta vez. Ainda assim, a demora na regularização causa apreensão no governo e também na comunidade.
Valorização
Um dos grandes temores é que a escalada do preço dos imóveis no mercado imobiliário inviabilize a venda direta. Isso porque o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) nº 02/2007, firmado entre o governo local e o Ministério Público do DF, estabelece que o governo deve cobrar da comunidade os preços de mercado, descontando os gastos da comunidade com infraestrutura. No Jardim Botânico 3, onde a Terracap tem lotes vazios, um terreno de 800 metros quadrados já é vendido a R$ 400 mil nas licitações públicas. Esse valor servirá como referência para a etapa 2, mas está muito acima do cobrado na venda direta da etapa 1.
O procurador federal Ladislau Rodrigues de Azevedo, 70 anos, vive no Condomínio Parque Jardim das Paineiras há 15 anos. Ele foi um dos primeiros moradores do parcelamento e chegou ao local quando não havia nenhuma infraestrutura. “Nossa expectativa é que a Justiça reconheça a terra como particular. Estamos lutando para isso”, diz. “Quando compramos o terreno, me deram um documento do cartório dizendo que o imóvel era legal. O poder público tem sua parcela de culpa por não ter, à época, fiscalizado isso”, reclama o procurador.
Enquanto não consegue registrar em cartório lotes para vender aos ocupantes, o governo local avança na elaboração dos projetos urbanísticos e das licenças ambientais de terras de sua propriedade. Este mês, foi aprovado o decreto que regulariza o Villages Alvorada, no Setor Dom Bosco, às margens do Lago Sul.
O secretário de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, Geraldo Magela, diz que a regularização de ocupações ilegais será uma de suas prioridades. Para facilitar o andamento dos processos, ele diz que formará grupos que vão funcionar com a participação da comunidade. Essa seria uma saída para acabar com os conflitos judiciais que atravancam a legalização. “Tudo será feito com a participação dos moradores, que vão integrar grupos de acompanhamento dos processos de regularização. Faremos tudo com a maior transparência”, garante.
Obstáculos
» A venda direta, que permite a transferência do imóvel diretamente ao ocupante, não avançou desde 2007;
» O principal empecilho é a resistência da comunidade, que, em muitos casos, recorre à Justiça para tentar barrar a venda direta, com o argumento de que terras seriam particulares, e não públicas;
» Muitas tentativas de registro de lotes por parte da Terracap foram impugnadas pelos moradores no momento da apresentação dos documentos em cartório;
» Alguns condomínios de propriedade da Terracap — como o Villages Alvorada, no Lago Sul — têm problemas ambientais, como construções em áreas de preservação permanente;
» A demora na venda direta faz com que os imóveis fiquem cada vez mais caros. Como a alienação tem que ser feita com base nos valores de mercado, a tendência é de alta contínua, já que o mercado imobiliário de Brasília está aquecido;
» Pela legislação, lotes vazios e comerciais de propriedade da Terracap têm que ser licitados. A medida enfrenta muita resistência da população.
À espera de infraestrutura básica
Uma das maiores ocupações irregulares do Distrito Federal está em terras públicas e fica em Ceilândia. Os condomínios Sol Nascente e Pôr do Sol reúnem quase 120 mil moradores que convivem com a falta de infraestrutura e de equipamentos públicos. Os terrenos de propriedade da Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) foram ilegalmente parcelados, sem a aprovação prévia de projetos urbanísticos e ambientais. Agora, a população de baixa renda que vive na região espera pela regularização e aposta na conclusão desse processo como saída para a falta de urbanização.
A doméstica Iolanda Paula Silva, 32 anos, mora no Condomínio Sol Nascente há cinco. Para ela, a legalização representa uma esperança de melhorias na infraestrutura. As ruas do local não têm esgoto, redes de água nem pavimentação. Além de sonhar com a escritura definitiva de seu lote, a doméstica torce para a chegada das melhorias na urbanização. “Não temos centro de saúde e posto policial. Só porque nosso terreno é irregular, o governo não faz nenhuma obra para melhorar a vida da gente”, reclama Iolanda. “Queremos a regularização logo porque só assim nosso bairro vai melhorar”, acrescenta.
A Terracap já encomendou o projeto urbanístico dos dois condomínios, e os estudos ambientais da região também foram concluídos. No último dia 16, o GDF realizou uma audiência pública para discutir o levantamento ambiental do Sol Nascente e do Pôr do Sol. Esse é o último passo antes da emissão da licença. A expectativa é que os decretos de regularização dessas áreas seja publicado nos próximos meses.
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